7/23 "1기 신도시 재건축 걸림돌 된 ‘상가쪼개기’… 토허제 지정에도 방지 어렵다"

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1기 신도시 재건축 걸림돌 된 ‘상가쪼개기’… 토허제 지정에도 방지 어렵다

 

 

 

상가쪼개기란?

 

상가 지분 쪼개기는 재건축 아파트의 신규 입주권을 받기 위해 상가 지분을 분할하는 것을 말한다.

재건축 사업장은 아파트와 상가 조합원으로 나뉘는데, 조합 정관에서 ‘상가 소유주도 아파트를 분양받을 수 있다’고 돼 있다면 상가를 갖고 있다고 하더라도 아파트 분양권을 받을 수 있다.

 

주택과 토지의 지분 쪼개기는 금지됐었지만 상가 지분에 대한 규제는 없던 허점이 이용되고 있다. 따라서 1평도 돼지 않은 상가 지분으로 아파트 분양권을 받는 일도 일어났다.

 

상가 쪼개기가 재건축에 미치는 영향

 

또 대부분 조합에서는 사업의 원활한 진행을 위해 상가 소유자들의 주택 공급 요구를 수용하는 경우가 많은데, 이렇게 비정상적으로 조합원 수가 늘어나면 비대위가 출현하는 등 불필요한 갈등이 생길 가능성도 크다. 사업 지연으로 인해 조합의 수익성이 줄어들 수 있다. 실제로 2022년엔 부산 해운대구 ‘대우마리나 1차’ 아파트 지하 상가 1실을 한 법인이 123개로 쪼개 매도한 사례도 있었다.

 

투기 수요 막기위한 1기 신도시 상가 토지거래 허가구역 지정

 

1기 신도시를 중심으로 상가 쪼개기를 통해 투기 수요가 커지는 듯한 움직임을 보이자 경기도는 최근 1기 신도시 상가를 토지거래허가구역으로 지정했다. 토지거래허가구역으로 지정되면 해당 지역의 토지(주거용 제외)를 거래하려면 관할 시장의 허가를 받은 뒤 매매 계약을 체결해야 한다.

 

상가 쪼개기를 근본적으로 막기 힘들다

 

하지만 토지거래허가구역 같은 방법으로는 상가 쪼개기를 방지하기 어렵다. “주택과는 달리 상가나 오피스 등 상업용부동산은 영업목적과 시장환경 등에 따라 ‘쪼개고붙이기’를 통해 공간활용 방식에 변화를 줄수있는 특성을 가졌기 때문”이라고 설명했다.

 

이태희 건설산업연구원 부연구위원은 “상업용 부동산에 있어서는 ‘정상적인 영업 목적을 위한 분할’과 ‘입주권을 노린 상가 쪼개기’ 목적을 구분하는 것이 사실상 불가능에 가깝다”며 “매수자가 ‘영업하는 척’만 하는 경우 주택 입주권을 노린 상가 쪼개기를 방지하는데 상당한 한계가 있을 것으로 예상된다”고 말했다.

 

뿐만 아니라 1기 신도시 선도지구 방안 이후 가장 활발하게 거래되고 있는 분당의 경우 성남시가 지난해부터 분당 상가 개발행위허가를 제한해 상가 쪼개기를 막고 있는데, 이 역시도 효과가 없을 가능성이 높다고 봤다. 성남시가 제한한 방식의 고시는 ‘국토계획법’에서 정한 행위 제한 범위를 넘어서고 있기 때문이다.